Meer de diepte in - een vergelijk met de bankencrisis 2008 - 2013
In eerste instantie lijkt de huidige situatie op de crisis die eind 2008 begon. Allebei een abrupte stilstand vanuit economische hoogtij. Maar als je goed kijkt, dan zijn er essentiële verschillen.
Allereerst: de vorige crisis werd veroorzaakt door mechanismes in de economie. De Corona-crisis heeft een externe oorzaak, die een gezonde economie tijdelijk stillegt. We herinneren ons allemaal (en ik als makelaar zeker) de abrupte stilstand eind 2008, toen Lehman Brothers omviel. Er werden méér koopaktes ontbonden, dan nieuwe werden ondertekend. Maar was destijds die stilstand eigenlijk wel zo abrupt?
Met deze grafiek kunnen we terug naar de vraag of die stilstand in 2008 nou zo abrupt was. In 2007 en 2008 liep het aantal transacties namelijk al terug, woningen stonden destijds al langer te koop en het aanbod nam al twee jaar toe. Prijsstijgingen waren er al niet meer. Met andere woorden: de economie was al breekbaar eind 2008, en de val van Lehman Brothers was een nekslag.
De woningvraag wordt nu alleen maar groter
De laatste tien jaar hebben er economische hervormingen plaatsgevonden. Hervormingen die deels al in de vorige crisis ingezet waren – overigens door een minister die destijds weinig van de woningmarkt begreep.
Dat laatste moet ik misschien even uitleggen. Men ging in die 2009-crisis er onterecht van uit ‘dat het nooit meer zou worden als wat het was’. De sector (waaronder wooncorporaties, die dóór hadden kunnen bouwen) werd nogal ongenuanceerd aangepakt. Waardoor de wooncrisis veel dieper werd dan hij had hoeven zijn. De vraag naar woningen was namelijk helemaal niet weg, maar zij was op dat moment wel onderdrukt. Extra onderdrukt zelfs, door onhandige politieke beslissingen en timing. De bouwproductie kwam daardoor nagenoeg stil te liggen, waardoor er een prijsexplosie plaatsvond na 2013. Door schaarste. Want toen de vraag naar woningen vanaf 2013 niet meer door angst onderdrukt was, bleek de vraag groter dan ooit.
Die woningbehoefte is sindsdien alleen maar groter geworden. Want niet alleen bouwers hadden na de vorige crisis tijd nodig om hun wonden te likken, ook bij gemeenten verdween veel kennis en daadkracht om over de crisis heen te kunnen kijken. De grote toevoegingen van de juiste nieuwbouwwoningen, die stokt daardoor al een tijdje.
In eerste instantie liepen veel bouwplannen vertraging op door besluiteloosheid en traagheid bij gemeenten. Er ontbreekt een deskundige en daadkrachtige centrale regie. Vooral de lagere en middeninkomens komen hierdoor verschrikkelijk in de knel. Daar bovenop kwam de PFAS- en stikstofproblematiek op tafel, waarvoor overigens nog steeds geen goede oplossing is.
Hierdoor ontstond een ongezond tekort van de juiste woningen, waardoor veel mensen al een tijdje geen fatsoenlijk huis meer kunnen kopen of huren. Je ziet dat bijvoorbeeld voor gezinswoningen aan de stijgende oranje koopsommen-lijn in de grafiek over Amstelveen op de vorige pagina. Een enorme stijging van prijzen, puur gedreven door schaarste. Een schaarste die alleen maar groter wordt. Goed nieuws voor de huizenverkoper.
En toen kwam Corona
Sinds februari zijn we in abrupte shock. Vooral in de eerste weken van de intelligente lockdown. Totale paniek, en dat is logisch. Gezondheid van jezelf en van je dierbaren staat altijd op de eerste plaats. Iedereen probeert daar nu een werkbare modus in te vinden. Dat kost even tijd, maar lijkt veel mensen nu te lukken.
De shock lijkt net zo abrupt als eind 2008. Maar de uitgangspunten zijn anders:
- In 2008 was het animo om een huis te kopen al een tijdje lauw, zoals we lieten zien in bovenstaande grafiek. Echter in 2018, 2019 en de eerste maanden van 2020 was het aantal verkochte woningen nog steeds all time high. En dat merk je ook aan de koopsommen, die zelfs tot op heden door schaarste maar blijven doorstijgen. De vraag naar woningen is nog steeds véél groter dan het aanbod. En dat is niet alleen ons gevoel als makelaar; de cijfers laten het ook zien.
- Gemeenteraden vergaderen momenteel veel minder frequent, waardoor nieuwe plannen nog minder snel behandeld kunnen worden. Het aantal nieuwbouwwoningen zal de komende jaren dus sterk afnemen, waardoor de schaarste naar de juiste woningen nog verder afneemt.
- De hypotheekrente is véél lager dan in de vorige crisis (van 5,4% in september 2008, naar thans 1,25% bij 10 jaar vast met NHG). Het is nog steeds mogelijk die lage rente voor lange perioden vast te zetten.
- Het kabinet lijkt geleerd te hebben van de fouten tijdens de vorige crisis, en probeert Nederland – binnen alle beperkingen – aan het werk te houden, danwel inkomenszekerheid te geven. Daarover zijn we positief.
Tenslotte
Vergeleken met de bankencrisis uit 2008, reageert de markt nu totaal anders. Er wordt nog steeds goed verkocht, en er zijn nog steeds veel méér huizenzoekers dan dat er aanbod is.
Tuurlijk is er op dit moment wel een kopende doelgroep weggevallen. Mensen in de zorg hebben nu wel even wat anders aan hun hoofd. Ondernemers in de horeca of entertainment hebben het nu heel zwaar. Maar nog steeds is er veel meer vraag dan dat we aanbod hebben. Het woningtekort was al groot, en stijgt momenteel op de achtergrond alleen maar door.
Ondertussen gaan wij als makelaars dóór. Met Facebook-live bezichtigingen, 360°-films, aanpassingen van contracten en slim gebruik van de 24/7 pakketwand die in onze inforuimte staat. Met een aantal van deze acties haalden we zelfs het landelijke nieuws. En bij het bestaande bouw team is er een nieuwe en ervaren makelaar aan de slag gegaan: Annemarie van Duuren. In een volgende nieuwsbrief stel ik u graag aan haar voor. We maken er dus het beste van, en met creativiteit komen we een heel eind!
Mocht u vragen hebben of meer willen weten over de achtergronden? We horen u graag!
Met vriendelijke groet,
Edwin Brockhoff
Download hieronder de nieuwsbrief:
Nieuwsbrief april 2020 (Nieuwsbrief Brockhoff Makelaars april 2020)